La
Comunidad de Vecinos es, en sí, una ''institución'' que intenta velar por los
intereses de las partes comunes del edificio, y que afecta a TODOS y cada uno de
los propietarios del mismo, porque en él participan.
Para
contratar un seguro, instalar unas jardineras, cambiar la puerta del garaje,
etc, etc, necesita que ''alguien'' de su aprobación, y ese ''alguien'' no es
otro que la Junta de Propietarios.
FUNCIONES
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Las
funciones de la Junta de Propietarios están definidas a través de la propia Ley
de Propiedad Horizontal, en su artículo 14, que a continuación detallamos:
Artículo 14.
Corresponde a la Junta de propietarios:
Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 20.c).
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.
Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Por
que es un bien común de todos los propietarios, las decisiones y acuerdos para
instalar, remodelar, cambiar, arreglar... cualquier parte de la Comunidad, no
las puede adoptar cualquier persona en particular, sino que debe hacerse de
forma común, donde TODOS los propietarios puedan tener su voz y su voto.
ACUERDOS
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Si
bien queda claro que las decisiones se deben tomar en el seno de la Junta de
Propietarios, la cuestión es ¿cómo se alcanza el acuerdo?.
Pues
bien, como es obvio, la Junta de Propietarios se rige bajo un sistema de
''democracia'', de tal manera que la opinión de una mayoría pueda y deba tener
''mas peso'' que la minoría.
Sin
embargo, como todas las situaciones no son igual de ''importantes'', no todos
los acuerdos precisan de una misma ''mayoría''. Ejemplo: no es lo mismo adoptar
un acuerdo de instalar un ascensor, que colocar unas jardineras a la entrada del
edificio.
En
tal sentido, la propia Ley
de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, establece qué tipo de
mayorías son necesarias para cada tipo de acuerdo que se quiera adoptar. A
continuación detallamos lo que establece dicho artículo:
Artículo 17.
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el
Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Como
puede verse, hay cuatro tipos de ''mayorías''. La que mas se suele
utilizar es LA MITAD: la norma general es que se precise la la mayoría
de los votos, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación. En un sistema democrático, lo lógico es que lo que decida LA
MAYORÍA, sea aceptado por la minoría. En este tipo de acuerdos se engloban la
casi totalidad, como pueden ser instalar unas jardineras, contratar un seguro,
contratar a la limpieza, etc, etc.
Hay
tres tipos de mayorías mas, y son las siguientes:
UN
TERCIO: Para la instalación de infraestructuras de telecomunicaciones, es
preciso una mayoría de 1/3. Esto es así para que no ''dañar'' el derecho a la
información que tiene toda persona. Por ejemplo, este sería el acuerdo
necesario para instalar una antena parabólica que reciba las señales de Vía y
Canal Satélite Digital. Es muy común ver por los edificios antenas instaladas
en balcones particulares, que ''afean'' la estética. Por ello, la propia Ley prevé
que si hay un mínimo de ''quórum'' de vecinos que quieren un servicio de este
tipo, sea preciso una mayoría ''pequeña''.
Lo
mismo ocurre con la instalación de sistemas de energía solar, que ayudan al
ahorro de consumo.
Es
decir, estamos ante acuerdos que son necesarios ''pocos'' votos favorables,
porque van en beneficio de la comunidad.
TRES
QUINTAS PARTES (3/5): hay decisiones que precisan de una gran cantidad de votos
favorables, es decir, necesitan de una amplia mayoría, un amplio consenso,
porque suelen implicar grandes gastos, como por ejemplo, poner un ascensor.
Así
mismo, dentro de este tipo de acuerdos, están de otra índole, que si bien no
tienen porqué implicar grandes gastos, sin que pueden ''hipotecar'' el futuro
de la Comunidad, como es el arrendamiento de elementos comunes. Por ejemplo,
alquilar a un bar un local que es propiedad de la Comunidad.
UNANIMIDAD:
y hay decisiones que son DEMASIADO importantes, en las que se necesita de
TODOS los votos favorables. Por ejemplo cambiar el sistema de cuotas de
participación, y por tanto, cuotas de pago, o bien, dar permiso a un
propietario para que haga obra en su vivienda y cambie el diseño de la fachada
del edificio.
Por
lo tanto, en función de la importancia del acuerdo que se debe adoptar, es
preciso una u otra mayoría.
Nota
final: No todos los acuerdos se toman dentro del seno de una Junta de
Propietarios. A este respecto, cabe señalar que estos acuerdos implican
también dar facultades al Presidente, Secretario, o Administrador, para que
tome decisiones de urgencia, es decir, no se puede esperar a convocar una
Junta si hay una fuga de agua, sino que alguien tiene que llamar,
inmediatamente, a un fontanero para que ataje y repare la rotura. Por lo tanto,
aunque no son decisiones que las tome la Junta, por su necesaria e inmediatez
intervención, hay personas que adoptan acuerdos fuera del seno de la Junta,
pero que han tenido su aprobación con anterioridad.
