EL ADMINISTRADOR

 

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ORIGEN

 

La evolución de las Comunidades, la ampliación de servicios, y la necesidad de ocuparse de su administración de forma constante, ha hecho que en muchas ocasiones, la figura del Presidente y su dedicación a tiempo parcial, no sea suficiente, y sea preciso recurrir a profesionales.

 

No es lo mismo llevar los asuntos de una Comunidad compuesta por un bloque con 8 viviendas, que un complejo en el que puede haber mas de 50 viviendas, con sus correspondientes garajes y trasteros, locales, servicios de portería, piscina, etc, etc.

 

Por ello, en las grandes ciudades, donde los bloques de edificios los componen muchas viviendas, y el tiempo de sus inquilinos es muy limitado por la frenética vida que impone en sí la propia actividad personal, se recurre, con mucha frecuencia, a los servicios de un profesional, AJENO a la Comunidad para que ‘’ayude’’ en las tareas propias que debe desempeñar el Presidente.

 

Por ello, la figura del Administrador de Fincas de la Comunidad adquiere vital importancia, porque en realidad, es quién lleva todos, o casi todos los asuntos de esta. Por así decirlo, se paga a una persona para que vele por los intereses de la Comunidad.

 

Generalmente, cuando no se contrata a una persona ajena, dicha figura desaparece, siendo el Presidente quién ejerce todas las funciones. Estamos hablando de los casos de Comunidades pequeñas.

 

 

LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

 

 

La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 13, apartado 6, que las funciones de Administrador puede ser ejercidas por:

  • Un propietario del inmueble

  • Un profesional con cualificación suficiente

 

Debido a la profundidad, ambigüedad y problemática que suscita este tema, lo hemos desarrollado por separado aquí: ¿quién puede ser Administrador de Fincas?

 

 

FUNCIONES

 

 

Las funciones del Administrador están tácitamente expresadas en la Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 20, el cual dice lo siguiente:

 

 

Artículo 20. 

Corresponde al administrador:

  1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

  2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

  3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

  4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

  5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

  6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

 

En definitiva, cuando las funciones del Administrador se encargan a una persona ajena que cobra sus emolumentos por ello, en realidad, se encarga de todo, o casi todo lo concerniente a la Comunidad. Como hemos dicho, su contratación tiene un sentido y significado, y no es otro que ‘’descargar’’ de trabajo al Presidente.

 

Ahora bien, hay cosas que NO puede hacer en ningún caso, como por ejemplo:

 

  • Derecho de voto: eso solo es atribuido a los propietarios.

  • Derecho de voz: un buen Administrador no da opiniones, solo acata el mandato que le confiere la Junta de Propietarios, y solo da su opinión si alguien se la pide, nunca por iniciativa propia, ya que no tiene tal facultad.

 

 

NOMBRAMIENTO Y DESTITUCIÓN

 

 

El nombramiento del Administrador lo debe hacer la Junta de Propietarios, necesitando, para ello, la MAYORÍA de los votos que, a la vez, representen la mayoría de las cuotas, de los asistentes a la Junta si se hace en segunda convocatoria (hay que señalar que es como se hace en el 99.9% de las ocasiones, es decir, convocar en 2ª convocatoria). Es decir, es un acuerdo dentro de los que figuran en el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

De la misma manera, la destitución del Administrador se hace de idéntica manera, es decir, a través de acuerdo de la Junta de Propietarios, por la MAYORÍA antes indicada.

 

En muchas ocasiones, las preguntas más frecuentes son… ¿cómo es el proceso de destitución?.

 

La respuesta es sencilla:

  • VÍA ORDINARIA

  • El propietario/s que deseen someter a votación la destitución del Administrador deberán comunicarlo, POR ESCRITO, al Presidente.

  • El Presidente, en la próxima Junta de Propietarios, deberá poner en el orden del día que se vote tal hecho.

  • En la siguiente Junta, aprobar, o denegar ese acuerdo.

A este respecto cabe indicar que el nombramiento del Administrador se suele hacer por un año, por lo que se podrá votar su destitución cuando pase dicho año.

 

Ahora bien, si lo que se desea es destituirlo de forma inmediata, hay que convocar una Junta Extraordinaria, tal y como exige la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13, apartado 3.