La
Comunidad de Vecinos está compuesta por una serie de viviendas, locales,
garajes, trasteros...
Las
partes comunes del complejo urbanístico deben ser mantenidas, y cuidadas por la
acción común de todos los propietarios, los cuales tienen una serie de
obligaciones que deben hacer frente.
OBLIGACIONES
El
artículo 9 de la Ley
de Propiedad Horizontal.
Está dedicado, en exclusiva, a definir cuales son las obligaciones de cada
propietario para con la Comunidad, y que pasamos a describir a continuación:
USO adecuado de la Comunidad: es
obligación de cada propietario tratar las instalaciones de la Comunidad como si
fueran suyas (porque en realidad lo son).
a.
Respetar
las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya
sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no
incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y
evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
USO adecuado de la vivienda: no
solo es preciso conservar en buen estado la Comunidad, sino también el propio
inmueble del propietario, ya que al formar parte de un conjunto, actos,
conductas o acciones en la propiedad repercute en los demás.
b.
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a
los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o
el de las personas por quienes deba responder.
SERVIDUMBRE:
es
obligación de cada propietario permitir el acceso a su propiedad si hay que
hacer una reparación de instalaciones de la Comunidad.
c.
Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio
del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para
la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza
de los daños y perjuicios ocasionados.
d.
Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los
tres apartados anteriores.
PAGAR
las cuotas de la Comunidad: la
Comunidad se sustenta de la aportación de TODOS y cada uno de los propietarios.
Sin ello, NO es posible su mantenimiento. La obligación MÁS IMPORTANTE es
aportar, en tiempo y forma, las cuotas que se deban.
e.
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título
o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.
Los
créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al
sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables
a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente
anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del
Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los
apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia
establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los
Trabajadores.
El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el limite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En
el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título,
la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en
el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los
que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación
sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración,
sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público,
salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales
desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto
bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de
la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados
por el retraso en su emisión.
f.
Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la
dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios
para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El
fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser
inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con
cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro
que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
VIGILAR
EL USO CORRECTO: no
solo hay que cumplir, sino velar porque otros también cumplan con el buen uso.
La Comunidad es de todos, y si alguien no lo respeta, hay que advertirlo, o en
su caso, tomar medidas.
g.
Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus
relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las
infracciones cometidas y de los daños causados.
IDENTIFICARSE:
la
Comunidad la forman propietarios, y estos deben estar identificados, y además,
saber donde hay que dirigirse para poder comunicarle cualquier asunto que
concierna a la Comunidad.
h.
Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole
relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por
domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la
comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del
mismo.
Si
intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los
que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La
notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en
el plazo de tres días naturales.
MARCHARSE
CON ''HONOR'': una
vez que un vecino vende su propiedad, hay que ‘’despedirse’’. La mejor
manera es ‘’presentando’’ al nuevo dueño, para que la Comunidad tenga
constancia de ello, y sepa a quién dirigirse a partir de ese momento.
i.
Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio
de titularidad de la vivienda o local.
Quien
incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria
con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél, a repetir sobre éste.
Lo
dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando, cualquiera
de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido
conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier
otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha
transmisión resulte notoria.
Además
de las obligaciones antes citadas, la Ley de Propiedad Horizontal, a lo largo de
su exposición, marca otra serie de obligaciones. Veamos cuales son:
FUNCIONES
COMO PRESIDENTE: la
Comunidad la forman los propietarios, y por tanto, uno de ellos, debe ser el que
la represente, a través de la figura del Presidente. En algunos casos, también
pueden establecerse otros cargos, como Secretario, Administrador,
Vicepresidentes. Es una obligación INELUDIBLE.
Artículo
13.
2. El presidente será
nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente,
mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien
el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes
siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para
ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.3,
resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo
hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la
resolución judicial.
Igualmente
podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la
Junta designar presidente de la comunidad.
5.
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el
presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la previsión de dichos cargos
separadamente de la presidencia.
