|
|
Cuando La Comunidad de Vecinos, a través de su Junta de propietarios, va a adoptar un acuerdo, es preciso el recuento de los votos de todos aquellos que asisten a dicha Junta.
Ahora bien, al respecto, hay que hacer muchos matices, en cuanto a qué votos son realmente efectivos, y el valor que tiene cada voto. Por ello, el presente apartado pretende desarrollar en toda su extensión el concepto de VOTO, y profundizar en la ''letra pequeña''.
UN PROPIETARIO: UN VOTO
Algunas veces, una única persona es la propietaria de varias viviendas en una misma Comunidad de Vecinos.
Pues bien, a pesar de que tenga una, o dos, o tres, o tres mil propiedades dentro de una misma Comunidad, hay que tener en cuenta que:
1 propietario = 1 VOTO
Este aspecto es muy importante de cara a la Comunidad, ya que evita situaciones de ''privilegio'', en el que un único dueño pueda llegar a ''controlar'' la Comunidad.
Ejemplo: Supongan un bloque de viviendas nuevo, donde mas de la mitad de los pisos aún no se han vendido, y permanecen en propiedad del promotor / constructor.
Si dicho promotor / constructor tuviera UN VOTO por cada una de las propiedades, poco o ningún sentido tendría la Junta de Propietarios, ya que se haría lo que dicho propietario quisiera.
Ahora bien, es lógico que la Ley ''ampare'' a dicho propietario, de ahí que nazca la figura de CUOTAS, que a continuación se detalla.
VOTOS Y CUOTAS
Cada propietario de un bien dentro de una Comunidad de Vecinos tiene asignada, A LA VEZ, dos características fundamentales: UN VOTO, y una CUOTA DE PARTICIPACIÓN. Salvo si tiene mas de una propiedad, en cuyo caso se le asigna UN VOTO, pero se le suma la CUOTA de participación de cada vivienda.
Si importante es saber que cada propietario tiene derecho a UN VOTO, también es importante saber ''que peso'' tiene dicho voto, porque por decirlo de alguna manera, no todos los votos son iguales de importantes.
Ejemplo: supongamos una Comunidad de Vecinos constituida de tal manera que hay un total de 10 viviendas, 5 de ellas de 100 metros cuadrados, y otras 5 viviendas de 50 metros cuadrados. Y que en cada vivienda su propietario es distinto, es decir, que no hay un propietario que tenga mas de una vivienda.
A las viviendas de 100 metros, por tener mas extensión, se le aplica una cuota de participación del DOBLE que las viviendas de 50 metros, de ahí que en la cuota mensual de la Comunidad, las viviendas de 100 metros pagan el DOBLE que las de 50.
Pues bien, a la hora de computar los votos y cuotas, tendremos lo siguiente:
En tal sentido, en el cómputo general:
De tal manera que en el supuesto de que todos acudieran a la Junta, y se necesitase el voto favorable de la mayoría mas uno, sería necesario:
Por ejemplo, supongamos que TODOS los propietarios de viviendas de 50 metros votan favorablemente, mas un voto de las viviendas de 100 metros. Sin embargo, 4 votos de las viviendas de 100 metros votan en contra.
En dicho caso tendríamos:
Es decir, sería un acuerdo NO VÁLIDO, porque aunque existe mayoría de votos, NO HAY mayoría de CUOTAS.
El origen de este sistema es MUY ventajoso para todas las partes, ya que:
Por lo tanto, es un sistema MUY ventajoso, porque obliga a que todas las partes se pongan de acuerdo.
¿CÓMO SE DETERMINAN LAS CUOTAS?
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que para para la fijación de las cuotas se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Así mismo, en el Título Constitutivo de la Comunidad deben fijarse la cuota de participación de cada piso o local.
Por lo tanto, se puede decir que cada Comunidad puede tener un sistema diferente para fijar las cuotas de participación, que en definitiva, fija la cuota mensual que hay que pagar en concepto de Comunidad, y determina el porcentaje de participación a la hora de sumar los votos.
En tal sentido, cabe decir que hay Comunidades de vecinos en las que cada vivienda, con independencia de su extensión, paga la MISMA CUOTA, por lo tanto, a la hora de computar CUOTAS, todas suman por igual.
Lo normal y lógico es que se ''asocie'' a cada vivienda una cuota en función de su superficie útil, ya que ''se supone'' que en una vivienda de mas dimensiones, van a vivir mas personas, y por tanto, van a hacer mas uso de la misma, y también, van a utilizar mas veces las zonas comunes, como el ascensor, la luz de las escaleras, el servicio de limpieza...
El ''reparto'' de dichas cuotas las suele hacer el propietario original del inmueble (es decir, el promotor / constructor), al hacer el título constitutivo, pero nada impide que en cualquier momento se pueda variar. Ahora bien, para modificar este aspecto, se precisa la UNANIMIDAD de los votos y cuotas favorables de todos los propietarios (ver acuerdos y mayorías)
¿CÓMO SE ADOPTA UN ACUERDO?
Para que un acuerdo sea efectivo, es preciso que obtenga una mayoría de votos, que a su vez representes una mayoría de cuotas.
Hay acuerdos en los que es preciso la mayoría de 1/3 de los votos y cuotas, hay acuerdos que se necesita la mitad mas uno, hay otros que se necesita las 3/5 partes, y otros la unanimidad. Este tema lo hemos tratado AQUÍ.
Por lo tanto, a la hora de votar, será preciso sumar los VOTOS, y a la vez, las CUOTAS.
Ejemplo: si un acuerdo precisa la mayoría, se necesitará:
|
|
|||
