TASACIÓN

 

 

ORIGEN

 

El gasto de tasación de su vivienda SOLO se aplicaría en el supuesto de solicitar un INCREMENTO de la cantidad de dinero de la hipoteca.

 

En los caso en los que solo se modifique el plazo y/o tipo de interés, NO SE TIENE QUE HACER tasación.

 

El motivo es simple: si usted va a solicitar una ampliación del capital de la hipoteca, eso supone que el banco / caja necesita de un informe que acredite que la cantidad de dinero que le va a prestar de mas, junto con la que ya le prestó en su día, es igual, o inferior, al valor real de la vivienda a hipotecar.

 

Por el contrario, si usted solo cambia el tipo de interés, y/o plazo, no es preciso tasar la vivienda, ya que sigue estando vigente la anterior tasación que se hiciera en su día, y que dio origen a la cantidad de dinero que se otorgó en la hipoteca.

 

 

CONCEPTO

 

 

La tasación es un informe realizado por personas con cualificación suficiente (tasador) cuyo objetivo es valorar lo que cuesta una vivienda. Se deben realizar deacuerdo con la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 30 de noviembre de 1994 sobre normas de valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades financieras.

 

La propia Ley establece que el tasador deberá tener la cualificación de Arquitecto o Arquitecto técnico.

 

De acuerdo con el art.37 del Real Decreto 1289/1991, de 2 de Agosto, y Real Decreto 775/1997, de 30 de Mayo, el tasador debe ser técnico profesional competente, arquitecto, aparejador o arquitecto técnico, capacitados para firmar informes de tasación así como sus certificados, cuando se trate de, fincas urbanas, solares, e inmuebles edificados con destino residencial y, en los demás casos, por ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente según la naturaleza del objeto de tasación.

 

En dicha valoración, se tienen en cuenta aspectos como:

 

  • Metros cuadrados construidos y habitables

  • Materiales de construcción empleados

  • Elementos de mejora

  • Estado de conservación (en viviendas usadas)

  • Ubicación de la vivienda

  • Entorno: centros comerciales, comunicaciones, accesibilidad, zonas deportivas...

  • Precio medio del metro cuadrado en la zona (que impone la oferta y demanda)

  • Etc

 

Es decir, todos aquellos parámetros suficientes para poder evaluar que una vivienda concreta, en un momento concreto, tiene la probabilidad de venderse por dicho valor.

 

Las entidades financieras requieren, de forma IMPRESCINDIBLE cuando se produce una ampliación del capital de la hipoteca, la tasación de una vivienda, ya que en muchos casos, la propia vivienda sirve de AVAL, y por tanto, necesitan saber el valor real de un bien, al objeto de que si se produce un impago de la hipoteca, el banco / caja pueda recuperar el dinero entregado a través de ese AVAL.

 

 

¿CUÁNTO VALE?

 

El valor de una tasación varía en función del valor de una vivienda. Suele rondar entre el 0.8 y 1.0 por mil. Es decir, no es lo mismo una tasación de un piso de 100.000 euros, que el de un complejo urbanístico cuyo valor es de 6 millones de euros.

 

No obstante, para el caso de una vivienda normal, cuyo valor sea ''normal'', tenga en cuenta que puede costar la tasación entre 150 y 300 euros.

 

Ejemplo: hemos preguntado por el valor de tasación en una entidad autorizada, para una vivienda situada en casco urbano de una gran ciudad (sin gastos de desplazamiento), cuyo valor aproximado es de 150.000 euros, y el gasto por tasación es de 180 euros. Y por una vivienda cuyo valor es de 240.000 euros, la tasación cuesta 280 euros.

 

En todo caso, siempre hay variables, como pueden ser:

  • No todos los gabinetes de tasación cobran lo mismo.

  • Lugar de la tasación

  • Si es preciso desplazamiento (dietas, kilometraje...)

  • Si es preciso recopilar información por parte del tasador (notas registrales, planos...)

 

Por último, reseñar que el pago de la tasación se realiza POR ANTICIPADO, por lo que generalmente se suele hacer una provisión de fondos inicial (señal o entrada) y antes de entregar el informe de la tasación se debe liquidar, POR COMPLETO, el coste de la tasación.

 

Y además, corre de su cuenta, aunque al final NO haga la operación de cambio de entidad.

 

 

LA LETRA PEQUEÑA

 

Deberá tener en cuenta los siguientes aspectos:

  • Vigencia de la tasación

  • Entidades acreditadas

 

 

VIGENCIA DE LA TASACIÓN

 

La tasación de una vivienda es limitada en el tiempo, es decir, que a día de hoy puede tener un valor, y dentro de un año, otro muy diferente, bien por la propia demanda u oferta del mercado, por deterioro o mejora en dicha vivienda, etc, etc.

 

De ahí que las entidades financieras otorguen una validez a una tasación de alrededor de seis meses, y que pasado dicho tiempo, requieran una nueva tasación.

 

Por lo tanto, si usted piensa aumentar la cantidad de su hipoteca, sepa que deberá hacerlo efectivo en un periodo de tiempo determinado, ''no se duerma en los laureles''.

 

 

ENTIDADES ACREDITADAS

 

En principio, se pudiera suponer que cualquier gabinete técnico de tasación, habilitado como tal, pudiera emitir una tasación de una vivienda, y que dicha tasación sirviera para cualquier entidad financiera.

 

Pues NO. No todos los Bancos / Cajas de Ahorros aceptan una tasación.

 

Lo habitual es que las entidades financieras trabajen con solo uno, o unos, gabinetes técnicos de tasación, y SOLO los emitidos por ellos, los consideran válidos, o bien del propio personal técnico que pueda tener el banco para estos casos.

 

Los motivos son varios:

 

  • La entidad financiera es quién expone su propio dinero al otorgar una ampliación del capital de la hipoteca, y por tanto, necesita de una entidad tasadora de su total confianza al objeto de cerciorarse, al máximo, que dicha tasación es correcta, sobre todo, cuando el AVAL de la hipoteca es la propia vivienda.

Ejemplo: suponga que tasan una vivienda por 150.000 euros, y el banco, concede una ampliación del capital de la hipoteca que sumado al importe inicialmente concedido, es dicho importe. Sin embargo, la tasación no es correcta, y el valor real es de 100.000 euros. Si el préstamo no se paga, la entidad financiera no podrá nunca recuperar el valor inicial concedido.

  • Debido a que muchas hipotecas tienen como único AVAL la propia vivienda, es muy importante para la entidad financiera asegurarse que el valor de la tasación es, como mucho, el valor real, y a ser  posible, un valor inferior al real, para que llegado el caso de impago de la hipoteca, la entidad financiera pueda cobrar, al menos, la cantidad que entregó.

 

  • Los grupos financieros son, en casi todos los casos, un conglomerado de empresas (financiera, seguros, gestoría...). En el sector de la vivienda, suelen tener sus propios gabinetes técnicos de tasación, con lo cual ¿a quién creen que le van a otorgar una tasación?: a la propia empresa. Y de no ser así, tendrán suscritos acuerdos o contratos con determinados gabinetes en los que, a demás de la confianza que le inspiran, les facilitarán trabajos a cambio de una comisión.

A pesar de todo ello, siempre hay gabinetes de tasación de reconocido prestigio, cuyos informes suelen ser válidos para casi todas las entidades financieras. Como puede ser el caso de TINSA.

 

Por lo tanto, no haga la tasación hasta que no sepa, en realidad, si va a solicitar o no una ampliación de la hipoteca, y SIEMPRE, bajo la supervisión del banco / caja.

 

 

¿QUÉ DATOS DEBO APORTAR?

 

A la hora de realizar una tasación, el profesional encargado de ello, necesita de una serie de datos al objeto de realizar su trabajo, y son estos:

 

  • Fotocopia de la escritura de propiedad.

  • Fotocopia de la escritura de la hipoteca actual.

  • Si usted dispone de una tasación anterior, fotocopia de la misma.

  • En caso de inmuebles alquilados, fotocopia del contrato de arrendamiento y del último recibo de alquiler.

  • En el caso de inmuebles ligados a una explotación económica, Balances y Cuentas de resultados de los últimos tres años y/o Balances y Cuentas de Resultados previstos en los próximos cinco años, y Licencia de Apertura caso de estar en funcionamiento, y plano catastral o parcelario.

  • En el caso de terrenos, Cédula o consulta urbanística por escrito y plano catastral o parcelario; en el caso de fincas rústicas, plano catastral.

 

 

¿SE PUEDE NEGOCIAR EL PRECIO?

 

Generalmente, al ser un servicio técnico, prestado por profesionales que tienen una tarifa base, NO suele negociarse el valor de la tasación.

 

Debido a que es una cantidad pequeña (comparado con el montante total de la operación), invierta su tiempo y esfuerzo en ''rebajar'' otros aspectos, ya que en este, poco o ningún margen de maniobra tiene.